Il Piano Aria Clima di Milano: l’Ecobonus 110%

Tra le tante frasi comuni che spesso diciamo quando vogliamo intavolare un discorso, c’è quella che “a Milano la qualità dell’aria… lascia molto a desiderare”, e a quanto pare il Comune è assolutamente d’accordo!
In effetti sia Milano e sia l’Italia hanno ricevuto parecchie “tiratine d’orecchie” a livello internazionale, perché non hanno rispettato né i Valori-Limite previsti dalle norme italiane, né quelle dell’Europa Unita, e neppure le Linee-Guida dell’Organizzazione Mondiale della Sanità.

Negli ultimi anni, Milano, in particolare, ha avviato serie politiche di disinquinamento, aderendo a reti e iniziative parecchio importanti quali: il network C40 Cities Climate, la Urban Agenda Partnership on Air Quality, il Patto dei Sindaci, la Rete 2020 Resilient Cities Network e l’iniziativa europea EIT Climate-KIC.

Infine, ha sottoscritto sia la Dichiarazione Città Aria Pulita C40, con la quale si è impegnata a rispettare delle Linee-Guida dell’Organizzazione Mondiale della Sanità, e sia l’Accordo di Parigi che richiede emissioni inquinanti pari a Zero entro il 2050.

Tutte queste iniziative seguono le norme del Protocollo di Kyoto (trattato internazionale riguardante il surriscaldamento globale, pubblicato l’11 dicembre 1997), per contrastare il più preoccupante problema ambientale e sanitario dell’era moderna: il riscaldamento climatico causato dalla continua produzione di CO2 (l’anidride carbonica che inquina non solo l’aria, ma anche le acque).
A questo Protocollo attualmente vi aderiscono 176 Paesi di Europa, Russia, Australia, Sud America, oltre la maggior parte di Africa e Asia, che contribuiscono per il 63% all’inquinamento. Per ora ne restano fuori gli USA, che da soli ne producono il 36% (anche se l’attuale presidente Joe Biden ha promesso di rivedere la posizione americana) e purtroppo tutti gli Stati Arabi che a quanto pare non intendono smetterla di vendere petrolio!

Se ne parla e se ne canta

Chi avesse tempo e voglia di approfondire, potrebbe collegarsi al sito  www.aqualcunopiacecaldo e seguire una esauriente conferenza-spettacolo sul clima che cambia, inframmezzata dalla musica dal vivo di brani famosi di jazz, quali:  Take the A-Train (B. Stayhorn), Walz for Debby (B.Evans), Some Like It Hot (A.Deutsch), Autumn Leaves (J.Kosma), Too Darn Hot (C.Porter), Spike (E.Cella), Looking Up (M.Petrucinai), Be My Love (N.Brodzsky), suonati alla tastiera da Erminio Cella.

Chi parla e spiega è Stefano Caserini, titolare del corso di Mitigazione dei Cambiamenti Climatici al Politecnico di Milano, fondatore di uno dei principali blog scientifici italiani sul tema del cambiamento climatico e co-Direttore della rivista scientifica “Ingegneria dell’Ambiente”.

Il “Piano Aria Clima” di Milano

Recentemente il Comune ha prodotto un documento di ben 979 pagine (!), che propone iniziative disinquinanti e, in ultima istanza, chiama tutti noi cittadini a vivere in modo più consapevole, per frenare il riscaldamento globale.

Difatti, oltre allo sforzo politico, serve un’azione collettiva e coordinata a livello mondiale per eliminare ogni tipo di combustile entro il 2050, modificando non solo la nostra mentalità, ma anche gli attuali sistemi di riscaldamento, tutti i motori industriali e privati, in modo che abbiano energia prodotta da innovativi metodi ecologici.

Per iniziare, il Comune ha stabilito che le auto da Euro 0 a Euro 4, essendo particolarmente inquinanti, non possono più circolare in città. Inoltre sta piantando migliaia di alberi nei parchi, nei giardini e perfino in alcune aiuole. Nelle strade più ampie inserisce le piste ciclabili e limita il traffico delle auto. E anche gestisce al meglio, rispetto quanto fanno altre città italiane, il trasporto pubblico, e acquista mezzi di superficie meno inquinanti.

Il Superbonus “Ecobonus 110%”

In Italia, tramite l’Agenzia delle Entrate, si è iniziato a proporre metodi di risparmio energetico, attuabili fino al 31 dicembre 2023, che siano in grado di trattenere all’interno della abitazioni gran parte del riscaldamento e anche formare uno scudo al caldo afoso dell’estate. Sono i primi passi di quello che probabilmente diventerà passo-passo uno sforzo ben più consistente ed efficace.

La buona notizia è che sarebbe possibile rivestire gli edifici con una struttura detta “cappotto” e fare ulteriori interventi di risparmio sulla bolletta energetica, cambiando ad esempio gli infissi, senza pagare i costi sugli interventi di tecnici, progettatori e imprese, ma cedendo i propri costi a importanti Enti in grado di assorbirli nei propri bilanci.

Siccome nulla è dato gratuitamente senza impegno, lo Stato chiede che tutta l’operazione sia validata da uno studio di fattibilità firmato da tecnici abilitati, i quali devono assicurare gli inquilini committenti che i sistemi adottati per eseguire i lavori siano effettivamente efficaci, che il caseggiato sia effettivamente in grado di ottimizzare la resa del calore impiegato per riscaldare, e che la situazione catastale degli immobili risulti regolare.

L’ Attestato di Prestazione Energetica

Indispensabile, quindi che i residenti, a seguito di un sopralluogo dell’immobile da parte di un tecnico abilitato, ottengano anche la certificazione energetica APE, che consente di avere tutte le informazioni su come è stato costruito il loro caseggiato sotto il profilo dell’isolamento termico e del consumo energetico. Il certificato è redatto secondo una scala di valori. Per gli stabili costruiti parecchi anni fa, generalmente il valore di riferimento è G, il più basso, ma per quelli innovativi può raggiunge la qualifica di A/A1, fino a A2, indici della qualità massima. Tra l’altro, la certificazione APE indica anche il valore commerciale dell’immobile, pertanto ogni gradino aumentato può far salire il valore di una casa anche del 10%. Per questo, da anni, questa certificazione deve essere allegata obbligatoriamente a qualsiasi contratto di affitto o di compravendita. L’Agenzia delle Entrate ha stabilito, quindi, che l’operazione gratuita dell’Ecobonus 110% è possibile se gli interventi del “cappotto” sono in grado di far risalire la scala energetica di almeno 2 gradini, per esempio da G a E, assicurando un buon grado di risparmio energetico, e un migliore posizionamento nel mercato immobiliare.

Tutto ciò è davvero molto interessante, ed è prevedibile che a breve molte delle nostre case saranno avvolte da ponteggi. Quindi, per monitorare come si stia evolvendo questo progetto nel nostro Municipio 7, abbiamo intervistato i 5 amministratori di uno dei maggiori complessi edilizi in Zona Bisceglie.

Il Supercondominio Lucca Viterbo

E’ stato costruito 45 anni fa dallo IACP, Istituto Autonomo Case Popolari, che assegnava abitazioni a canoni calmierati per i meno abbienti. Successivamente è stato gestito da Aler, Azienda Lombarda Edilizia Residenziale, che ne ha curato la cessione a costi contenuti per i residenti, o la vendita tramite asta ai non domiciliati.

Tutti questi alloggi (circa 600) sono probabilmente posizionati a un valore APE molto basso, probabilmente al livello G.

Inoltre tutti i muri esterni sono rivestiti in klinker, che orami dà gravi problemi di distacco, ee è necessario decidere se fronteggiare gli onerosi problemi della completa rimozione, o della messa in sicurezza con il consolidamento delle pareti.

Attualmente, questo Supercondominio ha una unica potente centrale termica che riscalda tutti gli appartamenti, ma purtroppo è poco economica, perché, essendo posta al di fuori degli spazi condominiali, a una distanza anche di centinaia di metri, per strada perde una notevole quantità del calore prodotto.

Da anni, il sistema è gestito da un unico amministratore, Bernacchi Srl, il quale per la manutenzione termotecnica si avvale della ditta Europam SpA.

Questa è una delle più importanti aziende nazionali operanti nel settore dell’energia da combustibili, con sede storica a Genova. Commercializza, al consumo e allʼingrosso, prodotti petroliferi raffinati e metano, contenuti in 12 depositi nel Nord Italia, ed erogati in 250 impianti.

Inutile dire che per il protocollo di Kyoto, Europam non è vista di buon occhio!

Per la gestione e manutenzione corrente degli stabili, il Supercondominio è suddiviso invece in 5 Lotti con amministratori tra loro autonomi.

A costoro, la società Europam ha inviato uno “Studio preliminare per accesso agli incentivi” dell’EcoBonus, offrendosi inoltre come unico interlocutore tecnico, progettuale e costruttore, in grado di garantire tutti i visti di conformità previsti dall’Agenzia delle Entrate, e realizzazione ogni adeguamento utile a posizionare gli immobili di almeno 2 gradini più alti sulla scala APE.
Il sig. Marco Tondino, che è direttore della Filiale Nord di Europam, e presidente di Assopetroli, Associazione di categoria rappresentante tutti gli operatori che commercializzano prodotti petroliferi, ha personalmente tenuto degli incontri con gli amministratori e i residenti del Supercondominio, per spiegare come Europam sia in grado di tramutarsi in una impresa di costruzioni a tutti gli effetti ecologica.

Per capire e confrontare meglio l’intricata situazione, abbiamo contattato i 5 amministratori dei Lotti, chiedendo come abbiano recepito il Superbonus “Ecobonus 110%” proposto dallo Stato.

Ecco in breve le loro risposte.

Paolo Lunati, amministratore del Lotto 2

• Durante l’assemblea con l’EcoBonus all’ordine del giorno, il sig. Tondino ha avuto la facoltà di presentare il progetto di Europam, ma le sue proposte tecniche e il costo preventivato di 8milioni di euro, non hanno trovato il favore dei presenti.
• Una precedente informazione richiesta dall’amministratore a ICAF, Istituto di Conciliazione e Alta Formazione, aveva già consigliato di porre attenzione ai vincoli dell’EcoBonus, per evitare il rischio di non rientrare nei parametri stabiliti dall’Agenzia delle Entrate, fatto che avrebbe potuto comportare al Condominio il totale esborso di tutte le spese relative il lavori.
• Anche la rete Gabetti Lab, che offre servizi e progetti di riqualificazione e ristrutturazione con cessione del credito fiscale, aveva ugualmente consigliato in merito.
• Su consiglio dell’amministratore è stato quindi deciso di affidare lo studio di fattibilità del “cappotto” a una ditta specializzata, completamente indipendente da interessi di parte.
• I presenti sono stati adeguatamente informati che nel caso lo studio avesse sconsigliato di procedere con i lavori del “cappotto” i condomini avrebbero dovuto prevedere un costo di circa 250 € a famiglia, non rimborsabile dall’EcoBonus.
• L’eliminazione del klinker, secondo i tecnici interpellati, avrebbe un costo di 400.000€ circa, quindi i presenti hanno stabilito di attendere lo studio di fattibilità prima di prendere decisioni sulla questione.

Umberto de Rosa consulente del Tribunale di Milano, amministratore del Lotto 3

• Hanno già deliberato di affidare l’intera gestione a Europam, che sta facendo tutti i controlli del caso e inizierà a breve con il cantiere, garantendo la gratuità di tutto l’intervento.
• Pensano di togliere il klinker esistente, ma per decidere attendono gli studi tecnici in atto.
• Non hanno ancora deciso se mantenere sopra il “cappotto” l’attuale estetica del klinker, posandone uno nuovo di tipo più leggero, oppure optare per una estetica completamente nuova.
• Se qualche condòmino, a lavori iniziati, risultasse in situazione di abusività, con delle verande ancora in loco, sarà denunciato e costretto a eliminarle.
• I privati che non avranno la pratica catastale conforme al proprio appartamento, non impediranno i lavori esterni del cappotto, ma non potranno usufruire della gratuità per ulteriori lavori come ad esempio il cambio dei serramenti.
• L’amministratore infine pensa di poter ottenere tutta o in parte la cessione del credito anche per la realizzazione di una recinzione di tutto il Lotto, per la quale inizieranno i lavori verso maggio/giugno.

Antonio Di Lena, amministratore del Lotto 4

Durante la recente assemblea del 9.4.21, l’amministratore si è espresso con queste parole:

• Avverte i presenti che non tutto può essere gratuito
• Ad esempio i condòmini dovranno sborsare la dovuta percentuale relativa al lavoro dello studio amministrativo, che non è prevista tra le gratuità dell’EcoBonus.
• Nello specifico il suo studio si accontenta di essere remunerato con solo l’1% sull’intero valore dell’operazione.
• Valuta difficoltoso il poter realizzare tutta l’opera nel tempi previsti dallo Stato, in quanto non è velocemente sanabile la situazione delle tante verande abusive esistenti nei diversi stabili.
• Ritiene che lo spessore di circa 10 cm del “cappotto” presentato da Europam, renda impossibile rimettere in sede le varie strutture che ora si trovano in facciata (come cancellate, zanzariere, condizionatori, ecc.) che dovranno essere risistemate a carico degli inquilini.
• Avverte che il condominio, essendo il committente dei lavori sarà sempre ritenuto responsabile dei lavori, e costretto a pagare tutto ciò che a fine lavori non dovesse essere validato dall’Agenzia delle Entrate.
• Infine, non ha ritenuto opportuno invitare all’assemblea il sig. Tondino di Europam, per lasciare liberi i residenti di decidere e votare più apertamente.

Alla luce di queste perplessità espresse dall’amministratore, i residenti del Lotto 4 a larga maggioranza si sono detti contrari a realizzare l’EcoBonus.  Penseranno quindi di valutare il rispristino del klinker ammalorato in facciata.

Juri Appezzato amministratore del Lotto 5

• Sono già giunti alla seconda fase, che prevede di sottoscrivere il contratto con Europam per le sole opere gratuite in modo da essere sicuri di non dover pagare degli extra.
• Hanno nominato un proprio tecnico con il compito di seguire le varie pratiche di fattibilità, catastali, ecc. per avere la certezza di rientrare nelle regole imposte dallo Stato.
• Hanno già ottenuto la relativa documentazione sui condoni e sulla certificazione catastale obbligatoria, a eccezione di pochissime risposte che probabilmente rientrano nel 2% di tolleranza consentita sulle opere abusive.
• Europam eseguirà le pratiche della certificazione energetica e della conformità edilizia.
• Per non addebitare la percentuale dovuta all’amministratore, che sarebbe fuori dall’Ecobonus, Appezzato agirà come “responsabile dei lavori”, quindi la sua fattura rientrerà nella gratuità dell’Ecobonus.
• In questo modo, tutti i costi potranno rientrare nella cessione del credito con sconto in fattura come previsto dall’Agenzia delle Entrate.
• Pensano di concludere la fase assembleare per giugno e iniziare i lavori per settembre.

Alle luce di tali scelte piuttosto diverse tra loro, sarà quindi interessante verificare tra un anno circa come i condòmini di questo Supercondominio avranno potuto godere o meno della proposta dell’Agenzia delle Entrate, se avranno effettivamente aumentato il valore economico dei propri appartamenti, se hanno avuto caldo d’inverno e fresco d’estate, spendendo effettivamente meno delle precedenti annate amministrative.

Silvia Francescato